В России малоэтажное и коттеджное строительство недостаточно контролируется государством, поэтому каждый покупатель должен обладать хотя бы базовыми знаниями, как выбирать землю и контролировать процесс. Автомобиль считается источником повышенной опасности, но вот плохо построенный жилой дом, который через несколько лет может начать разваливаться, легко можно зарегистрировать. То же касается участков, которые могут не подходить для ИЖС, но все равно распределяются под эту задачу.
В статье основатель Bavaria-Bau, немецкий инженер Владимир Викторович Эбергардт расскажет, как выбрать участок для строительства дома в Подмосковье. Для опоры он взял книгу «Свой дом без ошибок» Александра Дубовенко.
Основные критерии выбора участка
Покупатель должен учитывать огромный объем факторов, поэтому мы не рекомендуем заниматься приобретением участка без посторонней помощи. В конце концов, мы же не лечим себе зубы самостоятельно, а обращаемся к профессионалам. Здесь тоже лучше переложить часть ответственности на квалифицированного человека или группу людей. Специалист обычно смотрит на указанные ниже критерии.
Адекватность цены объекта
При покупке важнее всего два момента: сколько будет стоить участок и обеспечивает ли он все необходимое за свою цену. Чтобы понять это, нужно получить коммерческое предложение с полным описанием коммуникаций и услуг, а затем сравнить его с конкурентами. Если не хочется вникать в конъюнктуру рынка, можно проконсультироваться с риелтором по земельным участкам.
Важно узнать, что входит в стоимость. Например, это может быть охрана, вывоз мусора, уборка общественных зон и дорог, вечернее освещение, содержание управляющей компании. Среди дополнительных услуг выделим работы по благоустройству общественных территорий и зон отдыха, содержание детских площадок, дежурство аварийной службы.
Репутация застройщика
Компании, которые ответственно подходят к своей работе, дорожат репутацией, действуют официально и соблюдают все договоренности. Чтобы понять, с кем вы собираетесь сотрудничать, можно почитать отзывы в интернете и пообщаться с предыдущими покупателями.
План застройки
Утверждая проект планировки территории, застройщик изначально руководствуется нормативами и обязан создать минимальную инфраструктуру. Если этого нет, то и покупать участок не стоит – налицо обман. Также важно изучить мастер-план или генплан – они дадут информацию о перспективах развития территории. Например, может обнаружиться, что прямо через участок в перспективе 5 лет должна пройти новая трасса.
Экологические ограничения
Можно написать обращение в Роспотребнадзор, чтобы выяснить, есть ли рядом с вашим участком особые территории, которые представляют экологическую опасность для окружающих, либо планируется ли их появление в будущем. То же самое касается природоохранных зон.
Назначение участка
Иногда под видом ИЖС продают земли сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования ЛПХ (личное подсобное хозяйство) и КФК (крестьянско-фермерское хозяйство). Строительство жилых домов в таких местах не разрешено, даже с учетом разрешения на прописку в дачных домиках. Существуют земли в черте населенных пунктов с видом разрешенного использования МЖС (малоэтажное жилищное строительство) – на них индивидуальное строительство тоже запрещено. Единственный благоприятный вариант – ИЖС (индивидуальное жилищное строительство).
Чистота документов
Важно изучить градостроительный план земельного участка – ГПЗУ. Он заказывается через Госуслуги и отражает следующую информацию:
- расположение земельного участка,
- кадастровый номер,
- описание границ,
- реквизиты проекта планировки,
- проект межевания территории,
- территориальная зона по правилам землепользования и застройки,
- функциональная зона по генплану,
- места, не предназначенные для застройки.
Также можно запросить выписку из ЕГРН в уполномоченных органах. К сожалению, несобственник не может получить ее в цифровом виде – только в бумажном. Чтобы заказать ее через Госуслуги, придется получить согласие владельца или попросить его оформить все самостоятельно.
Популярные направления Подмосковья
Считается, что самые востребованные районы Подмосковья – это Запад и Юго-Запад. Здесь хорошие дороги, на которых мало пробок, и красивая природа. Сразу за ними идет Север, у которого есть проблемы с транспортной доступностью. Намного менее популярное направление – Юг, потому что здесь меньше развиты пригородные трассы, неоднородная застройка и довольно много промышленных предприятий. Однако это лишь теория – на практике в Подмосковье все еще много интересных и перспективных мест, где стоит построить свой дом. И найти их можно на любом направлении.
По словам экспертов Бавария Бау, заказчики обычно покупают участок на том же направлении, где находится квартира. Это позволяет быстро доехать до загородного дома и передвигаться по привычным дорогам. Поделимся факторами, на которые стоит обратить внимание вне зависимости от направления в Подмосковье.
Инфраструктура
Главные вопросы: есть ли поблизости школа, детский сад, больница, поликлиника, магазины и другие важные объекты. Хорошо бы изучить отзывы на них, чтобы понять уровень сервиса.
Экологическая обстановка
Уточните, сколько поблизости заводов, есть ли мусорные полигоны. Лучше всего, чтобы рядом были лес и водоем, но такие участки разбирают очень быстро.
Развитие территории по мастер-плану
Если в ближайшие 5 лет рядом с коттеджным поселком не планируется никакого строительства социальных объектов и дорог, то вряд ли стоит покупать такой участок. Если прямо сейчас нет какой-то инфраструктуры, но она точно появится в ближайшие несколько лет, допустимо немного потерпеть. К тому же часто такие места продаются со скидкой.
Транспортная доступность
Здесь просто приведем пример: выставка Open Village проходила в «Грин Лаунж» на Новой Риге. Все, кто на нее приехал, стояли в пробке на двух светофорах около получаса. Наглядная демонстрация, как узкие места транспортных потоков могут испортить впечатление от поездок на работу и домой.
Инвестиционная привлекательность
Важно, чтобы при необходимости объект можно было перепродать по хорошей цене. Если поблизости в ближайшее время не собираются строить завод, зато есть план проложить дорогу или открыть станцию метро, за такое место стоит заплатить деньги.
Типичные ошибки при выборе участка
Мы считаем, что самая главная ошибка при выборе участка – делать все самостоятельно. Чьи услуги вам могут понадобиться?
Юрист по земельному праву
Специалист знает, какие документы потребовать, на что смотреть в договоре. Приведем пример его помощи. Он настоит, чтобы в договоре было указано целевое использование земельного участка. Допустим, при продаже было указано ИЖС. Если в дальнейшем окажется, что этот земельный участок невозможно использовать таким образом, то покупатель получит право вернуть все денежные средства. Также юрист поможет прописать все обременения и ответственность сторон: найдет невыгодные пункты, добавит новые, которые защитят покупателя.
Инженер по коммуникациям
В Москве и Подмосковье есть квалифицированные специалисты, которые помогут с проверкой документов на коммуникации (канализацию, электричество, газ). Рекомендуем не экономить и обратиться к ним. Инженер проверит первичные документы, касающиеся технических условий на участке. Также он уточнит, детали о сетях в поселке: очистных сооружениях, водозаборных узлах и пр. Вместе с инженером можно приехать на участок, чтобы он осмотрел его состояние и оценил коммуникации.
Кадастровый инженер
Он поможет убедиться, что межевание уже проведено и покупателя не обманывают. При необходимости проведет оценку участка с помощью профессионального инструмента.
Строитель
Он даст оценку условиям для строительства, расскажет о слабых и сильных сторонах участка. Консультация поможет понять, не станет ли строительство дороже из-за особенностей местности
Советы экспертов
Поделимся опытом, который поможет купить участок в Подмосковье и не ошибиться.
- Чтобы правильно выбрать земельный участок или дом, надо хорошо представлять, как он будет использоваться. Рекомендуем снять загородный дом на лето и попробовать пожить в нем. Не провести отпуск, а по-настоящему пожить с поездками на работу и по делам.
- В договоре должны быть следующие пункты: конкретный перечень коммуникаций, сроки завершения строительства инженерной инфраструктуры, а также мощности, которые будут выделены для участка.
- Единый архитектурный стиль – это фактор, объективно влияющий на цену. Он прописывается в архитектурном регламенте поселка, который предоставляет застройщик. Обычно такие участки достаточно дорогие, но и перепродаются они тоже по высокой цене.
- Если по каким-то причинам продаваемый земельный участок еще не проходил кадастровый учет, важно зафиксировать это в договоре. В пункте о цене нужно внести эту информацию и добавить, что в случае уменьшения площади после кадастрового учета продавец будет обязан возместить разницу.
- Договор купли-продажи земельного участка считается исполненным, когда подписан акт приема-передачи и получены деньги. Рекомендуем подписывать акт позднее самого договора, чтобы еще раз все тщательно проверить и убедиться в отсутствии подводных камней.
Все эти советы помогут предупредить негативные ситуации и не потерять деньги.
Заключение
- Из-за недостаточного государственного контроля в сфере малоэтажного строительства в России покупатель земли под ИЖС обязан сам обладать знаниями или привлекать экспертов. Риски приобретения проблемного участка или дома очень высоки.
- Успешная покупка требует тщательной проверки: юридической чистоты, адекватности цены, репутации застройщика, перспективности локации и т. д.
- Самостоятельная покупка – главная ошибка. Обязательно нужны консультации: юриста, кадастрового инженера, инженера по коммуникациям, строителя.
- Все договоренности (коммуникации, сроки, мощности, цена при неизвестном кадастре) должны быть четко указаны в договоре. Передачу участка и оплату оформляйте актом приема-передачи после окончательной проверки.
Покупка загородной недвижимости в Подмосковье – отличное решение, если подойти к нему ответственно.