Вся «свистопляска» началась не вчера. Стартом стала приватизация жилья. До этого все было почти понятно. Есть собственник жилого фонда ― государство в лице муниципалитетов. Его задача распоряжаться этим жилым фондом, сохранять и ремонтировать. Есть надзорный орган ― комитет ЖКХ (под разными названиями). Есть инструмент, при помощи которого задача худо-бедно выполняется: ПЖРТ, потом ЖРЭП, потом что-то более благозвучное.
Задачей жильцов-нанимателей было по мере сил не приводить жилье в негодное состояние, вносить так называемую квартплату (на самом деле ― арендную плату за нанимаемое жилье) и вовремя вызывать электриков, сантехников и пр.
С началом приватизации появились собственники жилья, которые не знали, что делать с этой собственностью, как ее содержать и обслуживать. Маленький нюанс. Квартиры-то были в собственности граждан, а общее имущество ― в ведении муниципалитета. Как грибы, выросли чьи-то конторы, магазины и магазинчики в подвалах, в отгороженных помещениях подъездов. Жильцы платили за техническое обслуживание непонятно чего. Жилой фонд старел, документы на дома утрачивались, отчетов по расходу денежных средств никто не требовал. Управляющие организации (тогда ЖЭУ, потом РЭПы или еще как-то) не управляли ничем, работали в аварийном режиме. Средства перебрасывались с дома на дом по мере необходимости. Жильцы, как и сейчас, мыкались в поисках помощи и правды.
И вот грянул 2005 год. Новый Жилищный Кодекс. Оказалось, что за все отвечают и платят жильцы ― в том числе за содержание и ремонт общего имущества. Появился термин «содержание и ремонт общего имущества» и тариф на это содержание. Что с этим делать, никто не знал. Вроде бы общее собрание собственников жилья должно решать, кто и как будет управлять этим имуществом. А на деле никто и не спрашивал собственников ― как были те же МУПы, так и остались (просто стали по-другому называться). И договора на управление все подписывали, не читая ― а чего читать, все равно ничего не понятно?
Все бы так и шло. Обслуживающие МКД предприятия были муниципальными, и все денежные средства стекались в одну копилку. И черпали средства оттуда… Но тут кому-то пришла свежая идея: елки-палки, у нас же рыночная экономика теперь! Поэтому МУПы переводим в ООО, коммерциализируем сферу ЖКХ! Наставим везде приборов учета коммунального ресурса и заживем, как на западе!
И начались эксперименты по «скрещиванию ежа с ужом». Социализма с капитализмом. Сначала вроде бы определились и законодательно закрепились три стороны: покупатели коммунального ресурса и услуг по содержанию и ремонту общего имущества- собственники жилья и продавцы этого коммунального ресурса ― ресурсоснабжающие организации и управляющие компании. Здесь возникло столкновение интересов. Собственники жилья хотят оплачивать только то, что потребили индивидуально ― по своим квартирным счетчикам. Ресурсоснабжающие организации хотят получить за весь коммунальный ресурс, который потребил дом. А это значительно больше, чем по индивидуальным приборам учета! Кто же оплачивал эту разницу? В конечном итоге жильцы ― опосредованно, через управляющую компанию, из средств на содержание и ремонт МКД. Однако это значительно уменьшило средства, которые УК могла использовать именно на содержание и ремонт, а стало быть и прибыль!
Поэтому появилось пресловутое ОДН ― на все услуги: электроснабжение, водоснабжение и канализацию. Причем ОДН (общедомовые нужды) ― это лишь красивое прикрытие неприглядного факта: разницы между потреблением по индивидуальным счетчикам и фактическим потреблением всего дома. Там, где есть общедомовые приборы учета и во всех квартирах есть индивидуальные приборы учета, эта разница может быть очень большой. Там, где часть жильцов не имеет индивидуальных приборов учета и платит по нормативу, разница меньше. Но ОДН начисляют-то всем! И даже в тех домах, где нет общедомового прибора учета, и значит ― определить ОДН нельзя.
Далее. Управляющие компании (как их ни назови), став коммерческими структурами, освободившись хоть от какого-то контроля муниципалитета, пустились во все «тяжкие»: тут и двойные платежки, и необоснованные начисления на оплату каких-то услуг, и прочее. Любое требование объяснить, куда уходят деньги на содержание и ремонт общего имущества, упирается в сохранение «коммерческой тайны». Этому способствует непонимание основной массой жильцов, что УК распоряжается не своими деньгами, а их кровными.
Видимо, накал страстей достигает критического уровня, и тогда появляется постановление правительства РФ № 354, которое должно вроде бы разрешить накопившиеся проблемы. На деле оно запутывает их еще больше. Выходит в свет новое постановление правительства РФ № 344, которое является поправками к предыдущему. И такое же бесполезное.
Наконец, апофеоз реформаторской мысли ― постановление правительства РФ «Об утверждении минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядка их оказания и выполнения». Казалось бы, наконец, все можно упорядочить в отношениях жильцов МКД и управляющих компаний. Однако первое же, что читаешь: вменить в обязанность УК готовить и проводить общие собрания жильцов по утверждению перечня работ и утверждению тарифа на содержание и ремонт МКД. Но это вступает в противоречие с ЖК РФ, где четко прописано: общее собрание готовят и проводят жильцы дома! Кроме того, не указан источник финансирования подобных мероприятий, а это достаточно большие затраты рабочего времени, да и просто бумаги на подготовку документации, амортизацию оргтехники и пр.
Следующее. Все работы, не вошедшие в «минимум», должны утверждаться на общем собрании жильцов. Помилуйте, да мы тогда будем собирать жильцов каждую неделю! Вплоть до того, что станем решать на общем собрании, заменить ли два метра гнилой водопроводной трубы или просто наложить бандаж!
Не буду проводить подробный анализ всего постановления ― многие его положения чисто декларативны, и ответственности за неисполнение этих требований не несет никто. Кроме того, на сегодня не отменено постановление № 170. Каким же руководствоваться ? На мой экономически не искушенный взгляд, необходимо сделать одно: освободить УК от ненужных функций ― общие собрания, ведение паспортного стола, начисление и печатание платежек за коммунальные услуги... И оставить им их прямые обязанности. Собственно содержание и ремонт общего имущества МКД. Да еще сделать обязательными прямые расчеты потребителей с ресурсоснабжающими организациями. Пусть с неплательщиками разбираются сами эти организации ― у них рычагов больше, чем у управляющей компании.
Теперь замолвлю слово о постановлении правительства РФ от 03.04.13 № 290 № «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества МКД». Сама идея очень хороша ― наконец, разрешить разногласия между жильцами и управляющими компаниями. Есть действия, без выполнения которых само понятие «содержание и ремонт общего имущества МКД» теряет смысл. Это выяснение технического состояния всего дома: стены, полы, потолки, кровля, инженерные сооружения с составлением паспорта технического состояния данного МКД. Затем регулярные проверки технического состояния в течение года и по их результатам выполнение текущего ремонта с составлением актов выполненных работ, подписанных жильцами. И т.д. Не буду перечислять все пункты этого «минимума». Скажу лишь ― он охватывает деятельность УК, направленной на поддержание общего имущества МКД в удовлетворительном состоянии.
На основе этого перечня (состава и стоимости работ) рассчитывается тариф на содержание и ремонт общего имущества. Каким он должен быть, уже озвучили УК Камышина ― не менее 10,98 руб/кв м. Обоснован ли тариф? Скорее всего, обоснован стоимостью всех работ в составе перечня. Другое дело, что сам перечень носит рекомендательный характер и может для каждого дома быть несколько разным. Но вариативность тут минимальная.
Кто должен предложить тариф на содержание и ремонт общего имущества (его полный расчет в рублях на единицу измерения) и варианты (в зависимости от состояния дома)? Управляющая компания. Кто должен утвердить этот тариф? Жильцы на общем собрании. Что будет, если жильцы не провели общее собрание или провели его с нарушениями, или не утвердили предлагаемый тариф (или его вариант)? Администрация города своим решением утвердит тариф, рассчитанный управляющими компаниями, а жильцы (и это уже без вариантов) будут его оплачивать!
Я намеренно не выделяю МКД с разным способом управления. «Минимальный» перечень касается любого дома, независимо от избранного жильцами способа управлении общим имуществом МКД. Такова история и перспектива. Вопросы?
Людмила Посохова, председатель ТСЖ города Камышина.
P.S. Кто в Камышине более грамотно «разыграет эту карту» ― тариф на содержание и ремонт общего имущества МКД, тот и получит большинство в сентябре на выборах. Пока 1:0 в пользу оппозиции…