Всё чаще и чаще появляется информация, фиксирующая недовольство камышан, не так давно ставших новосёлами. Казалось бы, радость от переезда в новое жильё должна полностью затмевать какие-либо проблемы меньшей масштабности, однако эти проблемы никуда деть, и в основной своей массе они касаются управления новым домом.
Для понимания счастливых обывателей: многоквартирный дом представляет из себя высокозатратный экономический проект, проходящий во времени ряд циклов от его постройки до сноса. Но главные жизненные этапы жилого здания — строительство и эксплуатация. Эти сферы регулируются разными законами — Градостроительным кодексом РФ и Жилищным кодексом РФ.
Как правило, у непрофессионалов возникает вопрос, где проходит граница, отделяющая "возведённый фундамент, выстроенные стены с перекрытиями и крышей, установленными окнами и дверями, смонтированные инженерные коммуникации, обеспечивающие подачу воды, электричества, тепла, газа, а также благоустроенную придомовую территорию" от понятия "жилой многоквартирный дом"?
Не стану углубляться в строительную терминологию — скажу, что итоговым документом, "превращающим" стройку в жильё, является выданное органом местного самоуправления разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Казалось бы, всё просто: застройщик свои обязательства исполнил, а муниципалитет отрапортовал о новых квадратных метрах. Но суть моих заметок состоит в том, чтобы показать, как в этой ситуации соблюдаются интересы жителей новостроек.
Назову вещи своими именами — здесь нередко начинается произвол. Дело в том, что упомянутые два субъекта (застройщик и муниципалитет) при вводе дома в эксплуатацию считают свою миссию выполненной. При этом в Камышине со всеми проблемами жителей-новосёлов оставляют один на один.
Муниципалитет и застройщик, как правило, спешат уйти от исполнения своих обязанностей в отношении уже введённого в эксплуатацию жилого дома, для чего нередко активно участвуют в создании незаконных товариществ собственниках жилья в домах-новостройках.
Между тем позиция законодателей, внёсших изменения в Жилищный кодекс РФ в 2011 году, была направлена на защиту именно новосёлов в новостройках. Этими изменениями было запрещено создание в новостройках ТСЖ. Ведь по своему существу ТСЖ является некоммерческой организацией, объединяющей собственников в конкретном доме, в отличие от управляющей компании, осуществляющей свою деятельность уже на профессиональной основе в регулируемой государством сфере.
Заинтересованность местных застройщиков в подобной ситуации, как говорится, расположена на поверхности. Им намного легче «втюхать» всю документацию, общее имущество дома, набор прочих проблемы управленцу-любителю от ТСЖ, чем сделать это вполне сведущим и образованным профессионалам какой-либо управляющей организации.
И вот теперь пару слов о роли муниципалитета в этом раскладе.
В соответствии с положениями Жилищного кодекса РФ, после выдачи соответствующего разрешения на ввод в эксплуатацию дома орган местного самоуправления в течение шестидесяти дней должен провести открытый конкурс, по результатам которого определяется управляющая компания, которая и будет управлять домом минимум один год. Заложником этой нормы Жилищного кодекса стала администрация Камышина. Почему? Потому что цена обслуживания дома-новостройки должна быть выставлена на конкурс по утверждённому Камышинской городской думой тарифу 2009 года! Видимо, в угоду искусственному положительному имиджу чиновников тариф поэтапно не поднимается. А с тарифом шестилетней давности много ли найдётся УК, желающих управлять многоквартирным домом заведомо без коммерческой выгоды?
Из-за названных юридических и организационных пробелов в нашем городе, как грибы, растут незаконные ТСЖ в новостройках. Вопрос, сколько конкретно их выросло с 2012 года, и какова их судьба, а также какова роль здесь чиновников местной администрации, оставим правоохранительным структурам.
Но каков вывод в отношении новоселов, - кем должен управляться уже введённый в эксплуатацию дом-новостройка? Ответ на этот вопрос даёт Жилищный кодекс.
Если в течение пяти дней с момента ввода дома в эксплуатацию управляющая компания муниципалитетом не определена, управление домом-новостройкой осуществляет застройщик — при условии, что такая деятельность ему разрешена законом. В противном случае ему придется прибегнуть к услугам профессиональной управляющей компании. Уточняю: именно застройщику, а не собственникам.
А новосёлам «предписано» наслаждаться своим базовым жизненным приобретением и предоставить возможность исполнить все предусмотренные законом нормы чиновникам городской администрации и застройщику. При этом помнить, что ваши первые правовые взаимоотношения в доме могут быть только с УК, отобранной по результатам открытого конкурса. И только через год её профессионального управления, познакомившись и узнав друг друга поближе, можно по-соседски подумать, не создать ли своё ТСЖ?