«Мы здесь власть!»
Всем давно известно, что Жилищный кодекс вот уже несколько лет обязывает проживающих в многоквартирных домах создавать ТСЖ или Совет дома и ежегодно собираться на собрания. Вопрос исполнения обязанности жителей посещать общие собрания оставим на их совести. В статье я хотел бы затронуть механизм реализации общих решений. Платёжки нам шлются ежемесячно, и довольно часто цифры в них заставляют более-менее образованный люд вникать в суть проводимой государством жилищной политики.
Между тем, как ни парадоксально, собственники не особо спешат реализовывать своё право в управлении общим имуществом многоквартирного дома. Причём, если жители новостроек как-то активней организовываются для того, чтобы наладить коммунальную жизнь "с чистого листа", то обитатели советских многоэтажек пускают дело на самотёк. Хотя, согласно Жилищному кодексу РФ, собрание собственников в многоквартирном доме решает те вопросы, которые за собственников не может решить никто! И "держать в тонусе" управляющие компании могут только те, чьим имуществом УК управляют.
Подчеркну, что процедура принятия любых коллективных решений является основой, свидетельствующей о легальности и легитимности этих решений.
Статьями 44 - 48 Жилищного кодекса РФ установлены полномочия общего собрания, закреплены требования к Порядку его проведения, реализации или же оспаривания принятых на общем собрании решений. При этом стоит упомянуть, что соблюдение всех процедур при проведении общего собрания собственников закреплены не только Жилищным кодексом, но и соответствующим постановлением Правительства РФ, а также подробно разъясняющим документом Минстроя России. Так что ниже приведён обобщённый материал, вполне доступный, на мой взгляд, для понимания обывателя.
Сообщение – основа процедуры
Во-первых, инициативным правом созыва общего собрания собственников в многоквартирном доме обладает только собственник одного из помещений в данном доме, а не какие-то управленцы! Это обусловлено спецификой отличия гражданских интересов от коммерческих, а также ответственностью собственника перед другими, совместно обладающими общей собственностью и (или) проживающими с ним жителями. При этом законодатель совсем не удалил домоуправляющие организации (УК, ТСЖ) от процедуры собрания. Он закрепил за ними как за юридическими лицами целый ряд управленческих действий, призванных осуществлять и реализовывать процедуру проведения собрания его инициатором.
Собрание может быть очным, т.е. проведенным путём совместного присутствия на нем собственников. И только при условии отсутствия на собрании кворума (минимального большинства) закон допускает проводить это же собрание в заочной форме.
На инициатора возлагается обязанность сообщить всем собственникам в доме о проведении общего собрания минимум за 10 дней до даты его проведения. Это требование подразумевает отправку заказным письмом письменного сообщения о проведении общего собрания в доме. В сообщении должно быть указано следующее: сведения об инициаторе, форма проведения собрания (очное или заочное голосование), дата и место проведения собрания. При этом если оно заочное – место или адрес передачи решений, повестка дня и порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, а также адрес места ознакомления с материалами. Собственникам необходимо определить и порядок оформления протокола по принятым на собрании решениям.
Предвидя гнев в мой адрес служащих УК и управдомов насчет имеющихся других вариантов уведомления, согласно которым собственники могут предусмотреть иной способ направления сообщения, спешу парировать. Решение о других вариантах уведомления принимается также общим собранием собственников, и у каждого собственника сообщение о принятии такого решения всё равно должно остаться на руках полученным им заказным письмом.
Вышеперечисленный документ является достаточно важным и существенным, а главное - дающим собственникам обстоятельно, а не "на ходу", как порой того и хотят заинтересованные псевдоинициаторы, изучить выносимые на повестку дня вопросы, по возможности проконсультироваться у юристов, ознакомиться со всеми интересующими документами, выяснить для себя нюансы. То есть, уже подготовленным прийти на собрание.
Для инициатора собрания важно обеспечить явку. Потому Госстрой России рекомендует инициатору провести предварительный опрос мнений по времени и дате проведения собрания. Для многих горожан будни – это работа, а выходные – дача или рыбалка. Найти более-менее устраивающее всех решение о времени проведения также является одной из задач инициатора. Именно поэтому он должен являться неформальным лидером среди проживающих в доме, обладающим неким личным обаянием, харизмой, а не быть пришлым со стороны служащим УК «гражданином Шарашкиным». Любой "электорат" формируется, как раз начиная с подъезда, с дома. Думаю, неплохо бы было инициатору пригласить для оказания помощи своего участкового и местного депутата.
Не превращайте деловой разговор в «народное вече»
А что же домоуправляющие организации (УК, ТСЖ)? А они, совместно с инициатором, согласно возложенным на них управленческим действиям, подготавливают обоснованные расчёты, предложения по проведению ремонта, обеспечивают ознакомление собственников с проектами составленных документов, организовывают обязательное предварительное прочтение проектов и, конечно же, подбирают и готовят помещения для проведения собраний. Ведь процесс проведения собрания требует его документального оформления, работы секретаря собрания и счётной комиссии.
Итак, будем считать, что все самые сложные организационные моменты преодолены и обеспечена явка. Начинайте собрание пунктуально, тем самым поощрив пришедших вовремя. Выбираем председательствующего, секретаря и счётную комиссию собрания, потом – всё строго по повестке дня. Нельзя давать превращать собрание в "народное вече", распылять внимание собственников на незапланированные вопросы. Доведите информацию и ставьте вопрос на голосование. После подведите итоги проведённого собрания, перечислите и озвучьте принятые решения и зафиксируйте результат.
На основании имеющихся материалов изготавливается протокол общего собрания в порядке, также установленном собственниками.
Заочное голосование
А как же быть, если явка на собрание не обеспечена? Ничего страшного. У инициатора на руках имеются все материалы несостоявшегося собрания путём совместного присутствия. Инициатор может подтвердить отсутствие кворума, и именно это подтверждение дает ему право провести собрание по той же повестке дня, но уже в форме заочного голосования.
Инициатор опять уведомляет надлежащим образом всех собственников сообщением с той же повесткой дня, но к нему прикладывает лист решения по всем вопросам, выносимым на голосование в трёх вариантах: «за», «против», «воздержался». Собственник ставит отметку в этом "бюллетене" и передаёт его для подсчёта голосов. После ко всем имеющимся материалам очного собрания инициатор прикладывает итоги заочного голосования (новые сообщения с оправдательными документами и возвращённые решения), на основании которых составляется протокол принятых на общем собрании решений в форме заочного голосования.
Да, все решения в многоквартирном доме по закону должны приниматься исключительно собственниками. Но не в каждом доме есть инициативные собственники, способные блеснуть своим неравнодушием к судьбе общего имущества. Что тогда, спросите вы? Тогда просто успокойтесь, всю работу за вас выполнят местные чиновники. А если и им не удастся провести законным путем общее собрание в конкретном многоквартирном доме, они обязаны будут выставить право управления таким домом через конкурсную процедуру, с "заниженным" и неактуальным тарифом, принятым нашими местными депутатами. В любом случае ваш дом без управления не останется!
Вместо заключения
Всем нелишне запомнить, что в домах, где ничего не делают собственники жилья, власть берёт в свои руки управляющая компания и крутит всеми делами, как хочет. Она пытается диктовать собственникам: если не подпишете то-то и то-то, ваш дом останется без управления, либо приедет какая-то "страшная УК", и всё, конец. Это ложь!
Стоит также понять, что порой местный коммунальный бизнес идёт на фальсификации. Он понимает - "загнать" собственников на собрание по закону не так просто, поэтому легче состряпать липовый протокол. Знайте: если протокол подделан, то нужно готовить судебный иск о его оспаривании. Причем чтобы опротестовать протокол, отводится только шесть месяцев, а чтобы привлечь к ответственности фальсификаторов – два года.
Многие скажут: сложно всё это. Возможно. С кондачка вопросы сотен жителей не решаются. Управление МКД - профессиональная сфера деятельности, контролируемая, а теперь ещё и лицензируемая государством. И здесь третьего, как говорится, не дано. Поэтому пора приступать к ликвидации своей неграмотности в этой важной теме.