Покупка квартиры связана с решением юридических нюансов, важным среди которых является анализ ее юридической чистоты. Для этого стоит обратиться в специальные агентства, которые занимаются недвижимостью. Они занимаются проверкой следующих аспектов, связанных с квартирой: документы, подтверждающие права нынешнего владельца; история квартиры и ее качество; права возможных наследников; лица, прописанные в квартире (даже если они там не проживают долгое время); о платежах за коммунальные услуги, возможных или прошлых задолженностях; перепланировках внутри квартиры.
Особо это важно делать, если квартира принадлежит вторичному рынку жилья. Но покупатель, обращаясь в агентства, должен самостоятельно проверять все предоставленные документы. Это позволит избежать многих проблем с квартирой в будущем.
Документы на квартиру: правовой аспект
К таким документам относятся договора, подтверждающие куплю или продажу квартиры, а также акт ее дарения, обмена, получения по наследству. Иногда к документам относится решение суда о законной передаче квартиры. Это называется проверить право нынешнего владельца на имеющуюся собственность. При проверке документов внимание надо обращать на следующие моменты: подписи, печати, возможные фальсификации, исправления. Последние обязательно должны быть заверены у нотариуса и скреплены его печатью и подписью.
Отдельно проверяется номер государственной регистрации документов, которые подтверждают право владельца на данную собственность. Важно изучить условия, при которых может наступить расторжение договора. Например, если квартира приобретена в кредит и владелец не выплатил в срок ее стоимость. В таком случае должно наступить расторжение подписанного договора.
Правовой анализ предполагает изучение и даты действия договора на квартиру. Настороженность должна вызвать ситуация, если владелец стремится побыстрее продать приобретенную, подаренную или полученную в наследство собственность. Документы должны быть пролонгированы на длительный период, а дата их вступления в силу должна быть действительной.
«Биография» квартиры
Для изучения истории собственности в первую очередь стоит обратиться к Единому государственному реестру прав. В нем собрана вся возможная информация об имуществе и операциях с ним. Но реестр является действительным только для квартир, которые были введены в эксплуатацию с 1998 г. Каждый владелец имеет выписку из реестра и должен хранить ее вместе с другими документами на квартиру. Выписку должны анализировать как потенциальный покупатель, так и представители агентств по недвижимости.
Странным и настораживающим является то, что недвижимость часто меняла владельцев или в квартире долго никто не проживал. Обычно это свидетельствует о том, что сделки носят характер подстав и обмана.
Выписка отражает все изменения, которые происходили с квартирой: перепланировка, расширение за счет общего коридора или балконной площади. Также в документе указываются судебные тяготы, связанные со спорными моментами владения имуществом. Кроме того, будет выявлено, что недвижимость некогда находилась под арестом, была опечатана (если в ней совершались преступления). Имущественные споры имеют срок давности, изучив который, можно оценить их возможность появления в будущем.
Важно помнить, что если имущественный спор возник и был решен более трех лет назад, то он считается решенным. Это оговорено в имущественном законодательстве страны. Поэтому стоит отдельно изучать документы о спорах и его участниках, что поможет установить возможность возобновления тяжбы.
Старые квартиры обычно в реестре не зарегистрированы. Эксперты рынка жилья считают, что это доказывает чистоту недвижимости. Об этом свидетельствует то, что нет никаких сведений об операциях, после того как собственность была приватизирована. Но историю квартиры все же стоит узнать, обратившись в специальный Департамент по жилищным вопросам.
Качество квартиры
Отдельным эпизодом в «биографии» квартиры будет проверка законности перепланировок и перестроек. Для этого агентства или покупатели обязаны изучить документы, взятые из БТИ. Любые изменения жилищного пространства должны быть согласованы с соответствующими органами, которые предоставляют административное право на такие действия.
Чистота владельца
Собственник квартиры и его родственники, как и другие возможные владельцы, подлежат не менее тщательной проверке. Здесь внимание обращать стоит на оригинальность документов, удостоверяющих личность человека. Для этого необходимо обратиться в паспортный стол. Важно дела вести непосредственно с самим хозяином, а не его представителем. Поскольку это тянет за собой двойную проверку документов: владельца и уполномоченного лица. Проверка владельца подразумевает изучение его семьи, родственников, которые вправе претендовать на недвижимость. Также можно побеседовать с соседями, что позволит составить психологический портрет хозяина жилья.
Для устранения любых проблем, связанных с квартирой, стоит проанализировать права наследования конкретно взятых лиц. К ним относятся люди, прописанные в квартире, маленькие дети, а также те, кто находится за границей, в тюрьме, проходит обучение или лечение в больницах. Если собственник квартиры состоит в браке, то согласие мужа или жены на продажу имущества должно быть приложено к акту о покупке. То же самое касается и согласия совершеннолетних детей.