Сдача помещений в аренду — один из способов получения дохода. Коммерческая недвижимость нужна для размещения офисов, производств, складов и т.п.
Такие сделки обязательно сопровождаются заключением договора. Однако даже согласованное сторонами соглашение не всегда снижает риски потери денежных средств и возникновения долгов. Зачастую контрагенты используют типовые договоры и не учитывают индивидуальные особенности объекта.
В настоящей статье расскажем, какие могут возникнуть проблемы при заключении договора аренды и как их предотвратить заранее.
Основные риски и способы их предотвращения
Сделка с недвижимостью требует детальной проработки договора. При наличии разногласий сторон, судья будет ориентироваться именно на текст соглашения.
Приведем основные риски и способы их урегулирования посредством договора:
- Использование обеспечительного платежа. Данный платеж вносится с целью гарантии покрытия расходов, связанных с недобросовестными действиями арендатора. Например, при порче оборудования. Зачастую, арендодатели широко трактуют условия об обеспечительном платеже и злоупотребляют своим правом: направляют средства на погашение арендной платы, коммунальных услуг, штрафов от госорганов и т.п. Поэтому, рекомендуется предусмотреть в договоре конкретные ситуации, в которых арендодатель может использовать средства обеспечительного платежа.
- Ремонт помещения. На практике, капитальный ремонт производится за счет средств арендодателя, текущий — арендатора. Однако договором можно предусмотреть другие условия. Рекомендуется четко определить в соглашении, что, по мнению сторон, является текущим и капитальным ремонтом. Например, перекрытие крыши — капитальный ремонт, покраска полов — текущий.
- Цели использования помещения. Недобросовестные арендаторы могут использовать объекты не по назначению. Например, вместо склада открыть автомойку. Арендодателю следует указать в договоре цели, в соответствии с которыми может использоваться недвижимость, а также штрафные санкции за нарушение данного условия.
- Оплата коммунальных услуг. Сторонам надлежит четко определить, кто несет данные расходы, в противном случае возможны судебные иски и отключение помещения от сетей.
- Субаренда. Владелец объекта должен четко выразить в договоре свою позицию относительно сдачи имущества в субаренду. Как правило, собственник либо запрещает такие сделки, либо разрешает, но только после получения письменного уведомления.
Дополнительные способы минимизации рисков
Кроме грамотного составления договора, следует учесть следующие моменты:
- Помещение. Необходимо тщательно подходить к выбору объекта, лично осматривать все площади, задавать арендодателю вопросы.
- Документы. Следует изучить документацию на недвижимость: выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), техпаспорт, правоустанавливающие документы. В данном случае рекомендуем обратиться к юристу. Специалист окажет квалифицированные юридические услуги в сфере недвижимости, проверит бумаги как на объект, так и на собственника помещения.
- Акт приема-передачи. Данный документ подтвердит дату и факт передачи помещения. Стороны вправе зафиксировать в акте технические характеристики помещения, мебели, оборудования и т.п.
Данные рекомендации помогут обезопасить себя при заключении сделок по аренде коммерческой недвижимости. При возникновении трудностей рекомендуем обратиться за помощью к юристам.