Жители 60-квартирного дома № 122 по улице Калинина пригласили меня поучаствовать в собрании, которое должно было дать или не дать добро на существование новой управляющей компании в лице ремонтно-эксплуатационного предприятия № 3, где директором является А. А. Курочкин. Мои прогнозы полностью оправдались: абсолютное большинство присутствующих, как, впрочем, и в других подобных домах, приоткрыв крышку «черного ящика», так и не смогло обнаружить его «тайну». Пришлось брать слово и растворять в нем плод недолгой науки.
...Вот уже седьмой год Россия живет в условиях существования Жилищного кодекса, законодательно закрепившего передачу государственного, муниципального, ведомственного жилья в частную собственность. По большому счету мы подошли к этому еще в начале 90-х годов, когда федеральный закон «О приватизации» позволил нам взять в свои руки места проживания в многоквартирном здании. Это означало, что отныне каждый из собственников жилья мог его продать, передать в наследство, подарить и даже предоставить в чужое пользование на правах аренды.
Но ведь жилое здание —
сложный технический объект. В нём имеются крыша и подвал, лестничные площадки и чердаки, инженерные коммуникации и еще то многое, чем мы пользуемся в повседневной жизни. И коль скоро мы наводим лоск на своих приватизированных квадратных метрах, то как быть с коллективным имуществом? Жилищный кодекс говорит об этом однозначно: каждый собственник жилья несет бремя ответственности за содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Совершенно очевидно, что «ответственность за содержание» подразумевает определенный порядок нашего с вами поведения в таком доме, борьбу за его сохранность — противопожарную, санитарно-гигиеническую, а в некоторых случаях ещё и историческую. Чтобы такое требование не повисло в воздухе, 13 августа 2006 года, то есть практически вскоре после принятия ЖК РФ, правительство России издает постановление № 491, которое так и называется «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».
Здесь мы подошли к главному вопросу, основной проблеме, которая все еще непонятна большинству собственников жилья: кто практически должен реализовать эти Правила? Все тот же Жилищный кодекс, имеющий статус закона, предлагает нам, а точнее дает право выбрать одну из трех форм управления домом: непосредственное, товарищество собственников жилья (ТСЖ) или управляющую компанию (УК).
При непосредственном управлении каждый собственник квартиры самостоятельно заключает договоры с соответствующими организациями на поставку холодного и горячего водоснабжения, отвод канализационных стоков, вывоз твердых бытовых отходов, а также на предоставление электричества и газа. За все это, разумеется, надо платить ежемесячно той организации, которая поставляет эти услуги. Осуществлять же техническое обслуживание и ремонт тепловых, электрических и прочих сетей, поддерживать порядок в доме при непосредственном управлении жильцы могут сами, если среди них есть специалисты. А могут заключить договор с какой-нибудь фирмой и оплачивать конкретно выполненные работы.
Как показала практика, непосредственное управление малоэффективно и не обеспечивает комфортные условия проживания в многоквартирном доме. Другое дело — ТСЖ. Являясь юридическим лицом с момента выбора на общем собрании жильцов его правления и пройдя необходимую государственную регистрацию, товарищества самостоятельно, без посторонних лиц отслеживают ситуацию в доме и действует по правилам, установленным постановлением правительства № 491. Показательным примером работы такого товарищества в Камышине может служить ТСЖ «Восход» под управлением бывшего горного инженера В. И. Шамбулатовой.
К сожалению, товарищества собственников жилья в нашем городе весьма разрозненны, сами же «товарищи», избрав такую форму управления многоквартирным домом, чаще всего не оказывают действенной помощи членам правления и его председателю. Можно сказать, что именно по этой причине в городе действуют две управляющие компании. По правую сторону реки Камышинки ее возглавляла Т. В. Черепенникова, по левую — С. И. Кузуб. Будет уместным напомнить: если собственники жилья не удосужились самостоятельно на общем собрании избрать способ управления многоквартирным домом, то управляющую компанию, ее руководителя вправе создать и назначить непосредственно муниципалитет — как на конкурсной основе, так и без проведения такого конкурса. Что, обственно, в нашем городе при руководстве им А. И. Чунаковым было и сделано.
От себя лично скажу прямо: управляющая компания, где директором С. И. Кузуб, моих надежд не оправдала. Чтобы не быть голословным, приведу один лишь пример. Со стороны наружных стен и фасадов зданий в 6-ом микрорайоне имеются следы отслоившейся штукатурки. Причем ее падение с высоты восьмого этажа представляет прямую угрозу людям. Согласно постановлению правительства № 491 устранение подобного дефекта входит в плату за содержание жилья. Больше того, обнаружив такой изъян, управляющая компания обязана незамедлительно оградить опасный участок и в течение пяти суток заделать наружную поверхность стен. Подчеркну: именно в течение пяти суток, а не в течение пяти лет, которые отвел для жителей дома № 3 господин Кузуб — да и то после вмешательства государственной жилищной инспекции.
Подобную серьезную опасность представляют сегодня дома № 6 и 6а в том же шестом микрорайоне.
Есть в народе хорошая поговорка: скупой платит дважды. Вместо того, чтобы заделать щель между панелями жилого дома, потратив на это копейки, его умышленно подтягивают к капитальному ремонту, когда привлекаются средства не только собственников жилья, но напрямую из регионального и федерального бюджетов. Аналогичным образом управляющая компания «отслеживает» ситуацию вокруг инженерных коммуникаций, кровли, технических подвалов, когда на одном погонном метре трубы стоят по три хомута, а в тех же подвалах не горят электролампы. И на все семь и более бед у Кузуба один ответ: «Я не обязан перед вами отчитываться!»
Куда как более обязан! «Органы местного самоуправления и управляющие организации обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов, а также размер оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами, об объеме, о перечне и качестве услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на представляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг.» Процитированный текст — второй пункт статьи 165 Жилищного кодекса, который управляющие компании предпочитают не только нарушить, но вкладывать в него свой смысл. Ведь когда деньги на содержание жилья такими компаниями берутся, но не используются с привлечением других финансовых потоков, становится очевидным, что коррупционная составляющая налицо, она видна невооруженным глазом. Просто люди этого не замечают, вернее — не хотят замечать, чем и пользуются управляющие компании, ставшие в роли льстецов, когда дело касается их личных и корпоративных интересов.
Да, государство, учитывая тот факт, что 80 % жилого фонда страны нуждается в капитальном ремонте, издало специальный закон № 185 под названием «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Документ, принятый 21 июля 2007 года, первоначально рассчитывался для реализации до 31 декабря 2011 года. Но сегодня стало очевидным: действие закона будет продлено. В свою очередь, это означает, что под капитальный ремонт, на переселение людей из аварийного и ветхого жилья правительство РФ выделит новые деньги. И немалые!
Но кто сказал, что деньги не пахнут? Пахнут, и еще как! Подписывая федеральный закон № 185, В. В. Путин будучи президентом России, устно добавил: мы передаем выделенные миллиарды рублей в руки рядовых граждан, а не чиновников, способных эти рубли либо разворовать, либо пустить не по назначению. Вот почему в указанном документе есть ударение: предоставление финансовой поддержки за счет государства осуществляется при условии, когда львиная доля объектов коммунальной инфраструктуры, включая электро-, газо-, водоснабжение и так далее, становится предметом частной собственности либо передается по договору аренды или концессионному соглашению.
Так, повторимся, сказано в законе. К сожалению, на практике происходит с точностью до наоборот. В Камышине, например, почти все объекты коммунальной инфраструктуры — «дети» одной и той же «матери»: администрации городского округа. Эта она, администрация, наплодила нам несметную рать чиновников от коммуналки, которые вершат нашу судьбу, «организуют» наш быт всяк по собственному усмотрению. Кругом одни МУ (муниципальные учреждения), а если даже и ООО (общества с ограниченной ответственностью), то опять же знайте наших: «своего» они не упустят. Цена вопроса в окончательном варианте сложится из наших отношений к таким МУ и ООО. Пока что мы в абсолютном большинстве помалкиваем. По-прежнему рассчитываем на того «барина», который сам увидит, что плоха избушка. Однако никакой барин больше не приедет. Кончилось их время! Пора брать бразды правления в свои руки и не допускать произвола. К этому выводу подталкивают и недавние поправки в Жилищный кодекс: собственникам квартир разрешено создавать инициативные группы и строго контролировать исполнение коммунальных услуг и работ.
Соответствующие поправки внесены и в закон «О прокуратуре», которая сегодня просто обязана корректировать правоотношения между собственниками жилья и управляющими компаниями.
Что касается РЭПа № 3, которое пытается совместить функции ремонтно-эксплуатационного предприятия с функциями управляющей компании, то я лично поддерживаю это начинание. Кроме того, мне представляется важным оказывать посильную помощь Александру Александровичу и его подчиненным, но при одном условии: если новый директор УК поведет себя вровень с Кузубом, я воспользуюсь своим законным правом инициировать общее собрание собственников жилья и выбрать нужный способ управления домом.
Уж слишком дорогой ценой достались нам наши квартиры. Большинство людей получило их еще в советское время путем самоотверженного труда, пота и крови. Такое жилье сегодня недоступно малоимущим и пенсионерам. Но потерять его путем разрушения можно в одночасье. Так давайте все дружно хранить имеющееся.
